自從香港政府於 2016年 11月起, 將住宅買賣印花稅至樓價15% (與過往比較高了挺多), 自從措施推出了以後, 巿場上便很積極地尋找方法以豁免繳交新稅率.
現時, 除了本港首置人仕仍可繳交舊印花稅率 (即較低的第二標準稅率), 近親之間的物業轉讓也可以同樣依據舊印花稅計算稅項. 另一方面, 近親轉讓也是一個非常好的, 能送契樓所引起的問題的方法.
近年來, 牛B姨也常常被想要買樓的朋友問及“近親轉讓”的詳情. 非常感謝 80 後樓巿投資小天后 Lucy, 樓巿掌門人, 她與我分享了一些詳盡有用的資料.
為甚麼你應該相信我們?
這篇文章我是在訪問了樓巿掌門人 Lucy 蔣一洪, 又稱樓巿掌門人後才寫的, 從2012年開始, 當她戶口只有五萬元, 沒有豐厚家底, 沒有富爸爸富媽媽的情況下, 她運用投資神技以及豐富的物業、經濟知識, 從零到現時坐擁三十多個遍佈東南亞及香港的物業, 每個物業的購入價都低於巿價20%.
Lucy 自己更開設了 P & S Academy, 轉門教授物業投資知識, 她的學生在畢業後, 也往往能成功以平均低於巿價20%的價錢購入不同的物業.
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好, 介紹完了文章的資料來源, 今天, 就讓我們來仔細分析一下, 近親轉讓的各種資料吧!
與近親轉讓物業相關的各種定義 2021
要了解近親轉讓, 首先我們要先行了解以下的幾樣相關人仕、款項的定義:
“首置人仕”定義
首置人仕, 主是是指當你向銀行申請住宅按揭時, 他/ 她手上並未持有任何香港的住宅物業. 而可獲豁免繳交新印花稅率的首置人仕, 則主要可以分成以下兩類:
- 第一類首置人仕
- 之前從來未曾擁有過任何香港物業,而首次置業是作自住用途
- 第二類首置人仕
- 曾經與其他人仕共同擁有聯名物業,但已把物業轉名或甩名,回復首置身份
- 近親轉讓的人仕, 則是透過將業權轉讓給近親, 成功將自己從物業上甩名, 以回復首置身份, 得以享受較低的稅率
“印花稅”定義
當香港永久居民購買住宅物業時, 都需要付印花稅, 而視乎其身份, 則會按不同的稅率收費
- 住宅從價印花稅
- 所有買家都要付, 但分成 2 種稅率:
- 首置印花稅, 又稱舊稅率, 較低, 首置人仕才可以享受
- 雙倍印花稅, 非首置人仕便要付
- 所有買家都要付, 但分成 2 種稅率:
- 住宅額外印花稅
- 短炒買家需要付
“近親”定義
近親轉讓物業, 即是與配偶、父母、子女、兄弟姊妹之間轉讓物業業權,便不用再付”住宅額外印花稅” 及”雙倍印花稅”, 只需繳交稅率較低的舊印花稅 (首置印花稅)。
近親轉讓物業的好處: 節省印花稅、增加按揭額
近親轉讓以節省印花稅
對本身已經擁有一個物業的朋友來說, 近親轉讓物業的好處是: 能節省雙倍印花稅及額外印花稅.
假設你本身已經擁有一個住宅物業, 而你又想要再購入多一個物業作投資或收租之用, 這時候, 你便要繳付從價印花稅中的第一標準稅率, 也就是樓價的 15%.
想要獲得豁免, 你便可以選擇做近親轉讓:
- 先將原有物業轉讓給近親
- 回復首置身份, 再購入新物業
舉一個例子, 陳先生現時持有一個 700 萬物業, 他想要購入另一個1000 萬的物業.
正常情況下, 陳先生要付的印花稅為: 1000萬的15%, 即 150萬元
倘若陳先生將手頭上的 1000 萬物, 轉讓給他的太太 (近親), 回復其首置身份, 再購入另一個1000 萬物業,
陳先生要付的印花稅則變為 (按從價印花稅率的第2標準稅率計算):
- 近親轉讓 700萬物業要付印花稅: 26.25 萬元
- 回復首置身份後, 購入新單位時要付的印花稅: 37.5萬元
- 合共: 63.75萬元.
陳先生的例子, 讓其節省了 86.25 萬元, (57.5% 的印花稅), 等於樓價的 8.625 %
倘若陳先生於購入其第一個 700 萬的物業以後, 36個月內, 想要轉售其單位, 按他持有物業的時間, 將需要付額外印花稅, 從 10% – 20%不等.
但倘若陳先生把這些物業轉讓予其近親, 則會因為政府將這項交易視為近親之間的資本處理, 而不當這是一項買賣, 陳先生便不需要付額外印花稅了.
近親轉讓以提高按揭額
除了節省印花稅支出, 近箱轉讓也能被應用於增加原有物業的按揭額
自從2019年, 政府推出了新的按揭保險計劃的新條例, 放寛了價值 800 到 1000 萬元的物業能做到的最高按揭成數, 從過去的 6 成, 上調至現時最高的首置 9 成, 非首置 8 成.
本來按揭保險計劃是不接受 “轉按” 或 “加按”的, 舉個例說, 黃先生本身以 6 成按揭購入了一個 1000 萬的單位, 現在正在供款, 他是不可以透過轉按或加按來套現的.
但假若黃先生是和太太聯名持有該 1000 萬元的物業, 他可以先將自己的業權轉給黃太太, 即甩名, 黃太太便能重新按新的按揭成數來做按揭以套現.
註: 假若黃先生本身是全權持有該單位, 則不能用近親轉讓的方法來轉按或加按了.
近親轉讓物業實際操作及細節
近親轉讓和普通樓宇買賣一樣,需要找律師處理買賣合約,定下交易日期以及各種細節,因此需要繳交律師費。
而政府稅務局則會以第一份買賣協議時間為準,在簽署臨約時,臨約就是第一份文件。
簽署了臨時買賣合約後的30日內必須交印花稅,一般在第一份文件簽署時,業主就需要放下印花稅的支票給律師.
近親轉讓的印花稅計算, 舉一個例子, 林先生和太太共同持有一個 800 萬元的物業, 每人各持有50%的業權, 當林先生把自己手上的50%業權轉讓給林太太時, 他們便會以800 萬元的 50%, 即400萬來計算印花稅 (即 2.25%), 等於 9 萬元. 然後, 林先生便能回復首置身份, 再入巿.
近親轉讓物業需要注意的問題及細節
- 近親轉讓需要找一個可靠、信的過, 關係夠親密的家人
- 如果持有的物業還沒供完按揭, 進行近親轉讓時, 便需要為物業重新估值和申請按揭, 也要再過一次銀行的壓力測試.
- 再舉一個例子, 正如林先生把手頭上的物業轉讓了給林太太, 但很有可能, 林先生仍然是讓物業的按揭供款人, 即使他新購入的房子是以首置身份買入, 但林先生也會面對以下情況:
- 林先生新物業申請的按揭最高成數要下調一成
- 壓力測試要求提高下, 林先生的供款佔入息比率要下調一成
近親轉讓物業的總結
近親轉讓的確能減低開支、提高按揭成數, 但同樣地, 必須操作得宜, 而同時也是一項較適合資金實力較雄厚的買家.
對了, 牛B姨除了物業投資以及, 我也是一個 Bitcoin 比特幣及加密貨幣的投資者, 有興趣了解多一些的朋友們也可以看看我之前寫的一些, 與加密貨幤、Bitcoin 之類投資相關的文章哦: