自從香港政府於 2016年 11月起, 將住宅買賣印花稅至樓價15％ (與過往比較高了挺多), 自從措施推出了以後, 巿場上便很積極地尋找方法以豁免繳交新稅率.
現時, 除了本港首置人仕仍可繳交舊印花稅率 (即較低的第二標準稅率), 近親之間的物業轉讓也可以同樣依據舊印花稅計算稅項. 另一方面, 近親轉讓也是一個非常好的, 能送契樓所引起的問題的方法.
近年來, 牛B姨也常常被想要買樓的朋友問及“近親轉讓”的詳情. 非常感謝 80 後樓巿投資小天后 Lucy, 樓巿掌門人, 她與我分享了一些詳盡有用的資料.
為甚麼你應該相信我們?
這篇文章我是在訪問了樓巿掌門人 Lucy 蔣一洪, 又稱樓巿掌門人後才寫的, 從2012年開始, 當她戶口只有五萬元, 沒有豐厚家底, 沒有富爸爸富媽媽的情況下, 她運用投資神技以及豐富的物業、經濟知識, 從零到現時坐擁三十多個遍佈東南亞及香港的物業, 每個物業的購入價都低於巿價20%.
Lucy 自己更開設了 P & S Academy, 轉門教授物業投資知識, 她的學生在畢業後, 也往往能成功以平均低於巿價20%的價錢購入不同的物業.
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好, 介紹完了文章的資料來源, 今天, 就讓我們來仔細分析一下, 近親轉讓的各種資料吧!
與近親轉讓物業相關的各種定義 2021
要了解近親轉讓, 首先我們要先行了解以下的幾樣相關人仕、款項的定義:
“首置人仕”定義
首置人仕, 主是是指當你向銀行申請住宅按揭時, 他/ 她手上並未持有任何香港的住宅物業. 而可獲豁免繳交新印花稅率的首置人仕, 則主要可以分成以下兩類:
- 第一類首置人仕
- 之前從來未曾擁有過任何香港物業，而首次置業是作自住用途
- 第二類首置人仕
- 曾經與其他人仕共同擁有聯名物業，但已把物業轉名或甩名，回復首置身份
- 近親轉讓的人仕, 則是透過將業權轉讓給近親, 成功將自己從物業上甩名, 以回復首置身份, 得以享受較低的稅率
“印花稅”定義
當香港永久居民購買住宅物業時, 都需要付印花稅, 而視乎其身份, 則會按不同的稅率收費
- 住宅從價印花稅
- 所有買家都要付, 但分成 2 種稅率:
- 首置印花稅, 又稱舊稅率, 較低, 首置人仕才可以享受
- 雙倍印花稅, 非首置人仕便要付
- 所有買家都要付, 但分成 2 種稅率:
- 住宅額外印花稅
- 短炒買家需要付
“近親”定義
近親轉讓物業, 即是與配偶、父母、子女、兄弟姊妹之間轉讓物業業權，便不用再付”住宅額外印花稅” 及”雙倍印花稅”, 只需繳交稅率較低的舊印花稅 (首置印花稅)。
近親轉讓物業的好處: 節省印花稅、增加按揭額
近親轉讓以節省印花稅
對本身已經擁有一個物業的朋友來說, 近親轉讓物業的好處是: 能節省雙倍印花稅及額外印花稅.
假設你本身已經擁有一個住宅物業, 而你又想要再購入多一個物業作投資或收租之用, 這時候, 你便要繳付從價印花稅中的第一標準稅率, 也就是樓價的 15%.
想要獲得豁免, 你便可以選擇做近親轉讓:
- 先將原有物業轉讓給近親
- 回復首置身份, 再購入新物業
舉一個例子, 陳先生現時持有一個 700 萬物業, 他想要購入另一個1000 萬的物業.
正常情況下, 陳先生要付的印花稅為: 1000萬的15%, 即 150萬元
倘若陳先生將手頭上的 1000 萬物, 轉讓給他的太太 (近親), 回復其首置身份, 再購入另一個1000 萬物業,
陳先生要付的印花稅則變為 (按從價印花稅率的第2標準稅率計算):
- 近親轉讓 700萬物業要付印花稅: 26.25 萬元
- 回復首置身份後, 購入新單位時要付的印花稅: 37.5萬元
- 合共: 63.75萬元.
陳先生的例子, 讓其節省了 86.25 萬元, (57.5% 的印花稅), 等於樓價的 8.625 %
倘若陳先生於購入其第一個 700 萬的物業以後, 36個月內, 想要轉售其單位, 按他持有物業的時間, 將需要付額外印花稅, 從 10% – 20%不等.
但倘若陳先生把這些物業轉讓予其近親, 則會因為政府將這項交易視為近親之間的資本處理, 而不當這是一項買賣, 陳先生便不需要付額外印花稅了.
近親轉讓以提高按揭額
除了節省印花稅支出, 近箱轉讓也能被應用於增加原有物業的按揭額
自從2019年, 政府推出了新的按揭保險計劃的新條例, 放寛了價值 800 到 1000 萬元的物業能做到的最高按揭成數, 從過去的 6 成, 上調至現時最高的首置 9 成, 非首置 8 成.
本來按揭保險計劃是不接受 “轉按” 或 “加按”的, 舉個例說, 黃先生本身以 6 成按揭購入了一個 1000 萬的單位, 現在正在供款, 他是不可以透過轉按或加按來套現的.
但假若黃先生是和太太聯名持有該 1000 萬元的物業, 他可以先將自己的業權轉給黃太太, 即甩名, 黃太太便能重新按新的按揭成數來做按揭以套現.
註: 假若黃先生本身是全權持有該單位, 則不能用近親轉讓的方法來轉按或加按了.
近親轉讓物業實際操作及細節
近親轉讓和普通樓宇買賣一樣，需要找律師處理買賣合約，定下交易日期以及各種細節，因此需要繳交律師費。
而政府稅務局則會以第一份買賣協議時間為準，在簽署臨約時，臨約就是第一份文件。
簽署了臨時買賣合約後的30日內必須交印花稅，一般在第一份文件簽署時，業主就需要放下印花稅的支票給律師.
近親轉讓的印花稅計算, 舉一個例子, 林先生和太太共同持有一個 800 萬元的物業, 每人各持有50%的業權, 當林先生把自己手上的50%業權轉讓給林太太時, 他們便會以800 萬元的 50%, 即400萬來計算印花稅 (即 2.25%), 等於 9 萬元. 然後, 林先生便能回復首置身份, 再入巿.
近親轉讓物業需要注意的問題及細節
- 近親轉讓需要找一個可靠、信的過, 關係夠親密的家人
- 如果持有的物業還沒供完按揭, 進行近親轉讓時, 便需要為物業重新估值和申請按揭, 也要再過一次銀行的壓力測試.
- 再舉一個例子, 正如林先生把手頭上的物業轉讓了給林太太, 但很有可能, 林先生仍然是讓物業的按揭供款人, 即使他新購入的房子是以首置身份買入, 但林先生也會面對以下情況:
- 林先生新物業申請的按揭最高成數要下調一成
- 壓力測試要求提高下, 林先生的供款佔入息比率要下調一成
近親轉讓物業的總結
近親轉讓的確能減低開支、提高按揭成數, 但同樣地, 必須操作得宜, 而同時也是一項較適合資金實力較雄厚的買家.
對了, 牛B姨除了物業投資以及, 我也是一個 Bitcoin 比特幣及加密貨幣的投資者, 有興趣了解多一些的朋友們也可以看看我之前寫的一些, 與加密貨幤、Bitcoin 之類投資相關的文章哦: