註: 感謝樓巿掌門人 Lucy (樓市蔣門人) 在牛 B 姨寫這篇文章時給予的分享和意見. 蔣一洪 (Lucy)是 物業買賣的投資專家, 從一位坐擁零物業的普通的八十後上班族, 運用財技在短短十年間, 成了坐擁三十家物業的大業主, 近年, 除本土物業外, Lucy 更踏足了海外房地產、舊樓重建及興建酒店等業務.
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甚麼是送契樓?
送契樓, 又稱為送贈物業, 其實是指業主將其物業業權送予他人, 送契樓常常都出現於親人之關, 例如業主送給兒孫, 又或是夫姨之間的互相送贈. 這樣的情況下, 通常是以送贈契 “Deed of Gift” 形式登記於土地註冊處, 轉讓時, 業主沒有收取代價 (成交價為 0 元、沒有成交金額), 又或是只收了一點象徵式的金額.
誤解: 送契樓不用付印花稅?
很多時候, 牛 B 姨都聽到朋友們說父母想用送契形式把房子轉給他時, 是因為誤以為 0 成交價, 便不用付印花稅.
但實情是… 印花稅收多小, 其實不是按物業的成交價,而是需要按稅局或律師樓的估價來徽收的. 所以想要利用 “送讓契” 來避稅一說, 其實是不可行的哦!
而除了無法慳印花稅以外, 送契樓還有一個致命傷, 那就是: 按揭難!
送契樓的問題: 很難做按揭
由於香港破產條例的關係, 贈送物業者, 如於送出物業起計, 五年以內破產, 其債主可以視此行動為故意轉移資產避債, 從而透過破產管理局追索回該物業.
這情況下, 就是即使物業已經轉名給親人, 但破產管理局還是能夠追回該物業, 並用以抵債.
另一情況就是, 如果送贈人在送出物業後五年內過身了, 而遺產又有爭議的話, 那便也會很麻煩了…
而按揭的整個精粹, 就是借款人利用物業抵押給錢行, 然後租錢來買樓, 倘偌借款人無力還款, 銀行便可以將物業變賣, 以作抵債之用.
可是在這種情況下, 該物業卻存在了會被破產管理局追回的風險, 所以原則上, 銀行替未滿五年的送契樓做按揭, 需要承擔很大的風險, 也因此, 送契樓, 在五年內, 是基乎不可能申請到樓宇按揭的.
銀行對送契樓的態度
上段尾提到, 送契樓在五年內, 都會很難得到銀行批出按揭, 也許你便會想, 那我等五年便成囉? 唔唔… 答案是這麼簡單便好了… 不! 等五年… 可以說是最短期限, 而事實是, 超過五年, 銀行也會有可能不接受送契樓的按揭!
視乎不同的銀行對送契樓的態度有多保守, 有些銀行會接受五年以後的送契樓, 有些則需要等到八年、或十年以上才可以. 而有些銀行需要看個別情況而定, 有些更是全盤不接受送契樓!
是以, 如果你是賣家, 記的, 一定要在簽臨約前, 事先調查好. 看見有送讓契的話, 便要先學銀行查詢按揭事宜, 不然, 申請按揭被拒, 你便會大失預算了呀.
送契樓的解決方法: 近親轉讓
說了這麼多, 送契樓的問題, 怎解決? 最簡單的方法, 便是在移交房屋業權時, 如果是很親的親屬的話, 便可以直接使用近親轉讓了. 因為近親轉讓, 在成交物業時, 和送契一樣, 都只需要繳交稅率較低的首置印花稅, 而且, 按揭申請也會輕微很多, 和正常按揭申請一樣, 這樣轉讓後, 仍有按揭貸款的物業仍然可以進行轉讓.
就近親轉讓, 牛B姨另外寫了一篇文章, 大家可以點過去看看哦: “香港買樓 – “近親轉讓”物業節省印花稅及加按套現全解構及操作細節“
總結
說了這麼多, 牛B姨認為, 送契樓, 可免則免, 儘量用近親轉讓來代替比較好, 但倘若已經做了送契樓呢? 也沒有辦法了, 只好耐心的等五年… 期間多祈禱, 希望送贈人平平安安吧!
當然, 說到底, 我的本業還是投資 Bitcoin 了! 大家有興趣可以去看看我寫的, 有關 Bitcoin 比特幣投資的文章哦: